Comprendre l’impact du DPE sur la mise en location
La décision de louer un logement implique un passage obligé par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce document, devenu primordial, évalue l’efficacité énergétique globale d’un bien et détermine si celui-ci est éligible à la location. Dans de nombreux cas, la note attribuée par le DPE peut freiner, voire empêcher, tout projet locatif.
Les cinq aspects clés examinés lors du DPE
Lors d’un diagnostic, l’expert ne se limite pas à inspecter les équipements visibles. Il utilise un logiciel spécialisé qui simule les consommations annuelles d’énergie du logement, en s’appuyant sur cinq usages principaux. Ces cinq postes cumulés influencent fortement la classification du bien.
- Le chauffage : Ce poste représente en général la plus grande part des dépenses énergétiques, en particulier dans les bâtiments anciens ne bénéficiant pas d’une bonne isolation. L’isolation, la performance des appareils et le type de système (gaz, pompe à chaleur, etc.) sont tous évalués.
- L’eau chaude sanitaire : La méthode de production d’eau chaude impacte sensiblement la note globale. Ainsi, un chauffe-eau classique sera plus désavantageux qu’un système plus récent, comme un ballon thermodynamique.
- Le refroidissement : Lorsqu’une pompe à chaleur réversible ou une climatisation est installée, ce critère est intégré. Même en l’absence de ces appareils, l’algorithme prend en compte des risques de surchauffe en été, selon des éléments tels que l’orientation, l’isolation et la présence de stores ou volets.
- L’éclairage : Ce paramètre est évalué de manière standardisée, indépendamment des lampes en place. En effet, ces équipements étant facilement remplaçables, un forfait est retenu.
- Les auxiliaires : Ce groupe inclut les équipements techniques comme les systèmes de ventilation ou les pompes, souvent négligés par les propriétaires, mais qui peuvent influencer la classe énergétique du logement.
L’attribution de la double étiquette et ses conséquences
Le résultat du DPE repose sur deux évaluations distinctes. La première concerne la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh par mètre carré et par an. La seconde mesure les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogrammes de CO2 équivalent par mètre carré et par an. La note finale, celle qui compte pour la réglementation, reste la plus faible des deux catégories.
Ce mode de calcul implique que certains logements sont plus pénalisés. Un bien chauffé au gaz peut atteindre un score correct en termes de consommation énergétique, mais souffrir d’un mauvais classement à cause de ses émissions de CO2. À l’opposé, les logements tout électrique étaient auparavant désavantagés à cause d’un coefficient de conversion défavorable (2,3), qui a été revu à la baisse en janvier 2026 (1,9). Cette évolution améliore sensiblement la note “énergie” pour de nombreux logements électriques, sans changer les informations collectées durant le diagnostic.
Nouvelles règles et perspectives pour les bailleurs
Les propriétaires de logements alimentés à l’électricité peuvent aujourd’hui obtenir en ligne une attestation corrigée selon le nouveau coefficient, en passant par le site de l’ADEME. Ce simple document permet parfois de passer d’une catégorie interdite à la location à une catégorie permise, sans nécessiter de travaux ni la réalisation d’un nouveau diagnostic.
Depuis le 1er janvier 2025, les biens dont la classe énergétique est G ne peuvent plus être proposés à la location, que ce soit pour un nouveau contrat ou lors d’un renouvellement. Les logements F suivront en 2028. Pour toute vente de maison individuelle classée E, F ou G, un audit énergétique détaillant un programme de travaux par étapes devient également obligatoire. Ce document diffère du DPE et vise à informer acquéreurs et vendeurs sur les améliorations à apporter.
Conclusion
Le DPE joue un rôle déterminant dans la possibilité de louer un logement. Une mauvaise note peut représenter un obstacle majeur. Il convient donc d’anticiper au maximum ce passage, en étudiant attentivement les systèmes existants et, si besoin, en envisageant des améliorations ciblées pour valoriser le bien et garantir sa conformité aux nouvelles exigences.